Steigende Mieten, Wohnungsnot und ein großer Mangel an sozialem Wohnungsbau: Der deutsche Wohnungsmarkt ist angespannt. Das Land sei dramatisch unterversorgt mit bezahlbarem Wohnraum, wird beklagt – und das stimmt. Wie eine aktuelle Studie des Kölner Instituts der Wirtschaft offenbart, ist die Wirklichkeit aber noch komplizierter: Der zufolge wird in Deutschland oftmals auch am Bedarf vorbei gebaut. Was heißt: In manchen Regionen gibt es zu wenig neue Wohnungen, in anderen sogar zu viel.

Ein Blick auf die interaktive Karte untermauert den Trend: Während in den sieben größten deutschen Städten zwischen 2016 und 2018 nicht einmal drei Viertel der tatsächlich benötigten Wohnungen fertig gestellt wurden, gibt es viele kleinere Land- und Stadtkreise, die sich bei der Errichtung neuer Häuser und Wohnungen quasi überschlugen – mit ebenfalls negativen Konsequenzen. In dem bayrischen Landkreis Rhön-Grabfeld etwa wurden viermal so viele Wohnungen gebaut wie eigentlich nötig gewesen wären: 61 neue Wohneinheiten wären nötig gewesen, gebaut wurden 245.

Ähnlich groß war das Missmanagement etwa in Hof, statt der benötigten 49 neuen Wohnungen wurden dort 175 errichtet. Die Folge ist hier wie in vielen, meist ländlichen Gegenden ein dramatischer Leerstand. "Zwei Millionen Wohnungen und Häuser stehen hierzulande leer", sagt Ralph Henger, einer der Studienautoren. Das sei ein flächendeckendes Strukturproblem.

Fehlanreiz "Baukindergeld"

Dass sich Städte und Gemeinden bei der Städteplanung so sehr verschätzen, hat viel mit der demografischen Entwicklung zu tun. Gerade im ländlichen Bereich, aber auch in den Innenstadtlagen kleinerer oder mittelgroßer Städte gibt es teils großen Leerstand – etwa weil Eigentümer fortgezogen oder verstorben sind oder Erben ihre Immobilien weder verkaufen noch für eine weitere Vermietung teuer renovieren wollen.

Gleichzeitig schreiben die Städte und Kommunen gern neues Bauland in den Randlagen aus, etwa um Familien anzulocken und ihren Standort attraktiver zu machen. "Es ist immer leichter, in den Außenlagen neu zu bauen, als alte Bestände in den Innenstädten umzubauen", sagt Henger. Einerseits könne die Kommune die Eigentümer leer stehender Immobilien natürlich nicht zum Umbau zwingen. Andererseits hätten gerade jüngere Menschen oft auch den Wunsch, etwas Neues zu besitzen.

Um den Missstand zu beheben, müsste man die Anreize für die Immobilienbesitzer und Eigentümer so verändern, dass eine Investition in bestehende Wohnungen attraktiver wird, fordert Henger. "Das Baukindergeld etwa kommt allen Familien zu Gute, egal ob sie eine Bestandsimmobilie oder eine neue Immobilie auf der grünen Wiese erwerben. Sinnvoller wäre, die Förderung auf Bestandsimmobilien zu beschränken." Einige Kommunen hätten bereits Programme mit dem Namen "Jung kauft alt" initiiert.