In den vergangenen Jahren sind in Deutschland weniger Menschen als früher aus einer Mietwohnung in eine eigene Immobilie gezogen. In den Jahren 1998 bis 2002 lag die Zahl der sogenannten Ersterwerber noch bei durchschnittlich rund 700.000 Haushalten jährlich. In den Jahren 2013 bis 2017 waren es nur noch rund 450.000 Haushalte, und 2016 und 2017 sank der Wert sogar auf weniger als 400.000 pro Jahr. Das ergibt eine Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) im Auftrag der Bausparkasse Schwäbisch Hall.

Vor allem junge Menschen fänden in Deutschland "faktisch kaum noch Zugang zum Wohneigentumsmarkt", heißt es in der Studie. Der Anteil der Haushalte mit eigener Wohnung oder eigenem Haus liegt in Deutschland seit Jahren stabil bei etwa 45 Prozent, doch unter den Jungen ist die Quote zuletzt gesunken.

Der Studie zufolge wohnen in der Gruppe der 25- bis 34-Jährigen 2017 noch 12 Prozent in einer eigenen Immobilie, in der Gruppe der 35- bis 44-Jährigen waren es 38 Prozent – jeweils fünf Prozentpunkte weniger als im Jahr 2010. Zugleich stieg der Anteil in der Gruppe der 65- bis 74-Jährigen um zwei Prozentpunkte auf 58 Prozent.

Eigenheim für Gutverdiener

Ein wesentlicher Grund für die Schwierigkeiten der Jungen sei der gestiegene Kapitalbedarf zum Zeitpunkt des Kaufs. Michael Voigtländer, Autor der Studie, sagte: Die Erwerbsnebenkosten, also etwa die Grundsteuer, Gebühren für den Grundbucheintrag, Makler- und Notargebühren, und der Eigenkapitalbedarf richteten sich nach den Kaufpreisen, die in den vergangenen Jahren vielerorts gestiegen seien. Deshalb "müssen Haushalte heute deutlich mehr Kapital gespart haben". Das sei in erster Linie für junge Menschen ein Problem, die angesichts der niedrigen Zinsen wenig Geld zurücklegen konnten. Wer die Eigenkapitalhürde hingegen einmal überwunden habe, profitiere von den niedrigen Zinsen für Immobilienkredite.

Die Maklergebühren etwa schwanken je nach Bundesland zwischen 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises, und unter anderem in Berlin, Hamburg und Hessen zahlt sie allein der Käufer. Das sind in vielen Fällen Zehntausende Euro. Die Grunderwerbssteuer beträgt 3,5 bis 6,5 Prozent. Viele Bundesländer haben diese Steuer in den vergangenen Jahren erhöht und so vom Immobilienboom profitiert.

Die Zahlen der Studie legen nahe, dass sich vor allem Gutverdiener eine eigene Immobilie leisten oder leisten können. Das Haushaltseinkommen derer, die aus einer Mietwohnung in eine eigene Immobilie umzogen, hat sich in den vergangenen Jahren deutlich erhöht. Lag es 2010 bei durchschnittlich 3.000 Euro netto, waren es 2017 knapp 4.000 Euro. 

Viele Mieter in Deutschland

Im europaweiten Vergleich ist die Wohneigentumsquote nur in der Schweiz noch niedriger. Innerhalb der Bundesrepublik liegt sie in Baden-Württemberg mit 54,4 Prozent besonders hoch, gefolgt von Niedersachsen mit 54 Prozent. In Ostdeutschland bleibt sie in allen Bundesländern unter dem gesamtdeutschen Durchschnitt. Am niedrigsten ist sie in Berlin mit 18 Prozent.

"Die Wohneigentumsquote ist ein wichtiger Indikator für die Vermögensbildung", sagt Voigtländer. In Ländern mit größerer Verbreitung von Immobilieneigentum sei die individuelle Vermögensbildung stärker ausgeprägt. Allerdings leben in Deutschland traditionell vergleichsweise viele Menschen zur Miete – ein Grund dafür wird auch in den Besonderheiten des deutschen Wohnungsmarkts gesehen.