Enteignungspläne, Mietdeckel, Bauoffensiven: Berlin wird zum Experimentierfeld wohnungspolitischer Vorschläge. Im Juni hatte sich der rot-rot-grüne Senat von Berlin auf ein Eckpunktepapier für einen Mietendeckel verständigt, der ab kommendem Jahr gelten soll. Nun wurde ein vertrauliches Papier der Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung bekannt, das die konkrete Höhe für die Obergrenzen festlegt. Bislang ist es nur ein Entwurf der Bausenatorin Katrin Lompscher (Linke), der aber schon jetzt hitzig diskutiert wird. Künftig würde die Nettokaltmiete in Berlin demnach zwischen 3,42 und 7,97 Euro je Quadratmeter betragen. Wir erklären die wichtigsten Punkte und welche Folgen sie hätten.

Welche Miethöhen sieht der Entwurf vor?

Zukünftig soll grundsätzlich gelten: Die maximale Miete orientiert sich vor allem am Baujahr und an der Ausstattung, egal, in welchem Berliner Kiez das Haus steht. Wer beispielsweise in einer Wohnung wohnt, die zwischen 1919 und 1950 gebaut wurde und kein Bad und keine Sammelheizung hat, soll 3,42 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter zahlen. Altbauwohnungen, die bis 1918 gebaut wurden und eine Sammelheizung und ein Bad besitzen, dürfen demnach höchstens 6,03 Euro pro Quadratmeter kosten. Für Wohnungen, die zwischen 1991 und 2013 entstanden, könnten Vermieter maximal 7,97 Euro verlangen. 

Bei Modernisierungen sind zudem verschiedene Zuschläge auf die jeweilige Obergrenze möglich. Diese dürfen zusammen jedoch maximal 20 Prozent betragen.

Der Entwurf sieht aber auch Ausnahmen vor: Vom Mietendeckel ausgeschlossen sind Neubauten, die ab dem Jahr 2014 bezogen wurden. Auch der öffentlich geförderte Wohnungsbau sowie Studenten- und Jugendwohnheime werden nicht gedeckelt.

Das Mietendeckelgesetz soll rückwirkend ab 18. Juni dieses Jahres gelten und spätestens im Januar 2020 in Kraft treten. Erhöhungen seien erst wirksam, wenn Mieter zustimmten, sagt Bausenatorin Lompscher. Wenn sie das nicht täten, gelte die Frist des 18. Juni, der als Stichtag für den Mietendeckel gilt. Das Gesetz soll erst einmal für fünf Jahre gelten.

Liegen Mieten deutlich über der Obergrenze, können Mieterinnen und Mieter beim Bezirksamt einen Antrag auf Absenkung stellen. Künftig sollen sich zudem Vermieter eine Genehmigung vom Bezirksamt einholen müssen, wenn sie aufgrund von Eigenbedarf einen Mietvertrag aufkündigen wollen.

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Welche Folgen hat der Mietendeckel?

Wie wirksam und gerecht die Pläne sind, darüber wird derzeit heftig gestritten. Weil der geplante Mietendeckel die Lage der Wohnung nicht beachtet, können sich vor allem Mieter in angesagten Wohnvierteln freuen, etwa in einer Altbauwohnung im schicken Prenzlauer Berg oder in Berlin-Mitte. Dort kostet der Quadratmeter mittlerweile auch 17 oder 18 Euro kalt pro Quadratmeter – was sich nur Gutverdiener leisten können. Als Mieter würden ausgerechnet sie vom Mietendeckel profitieren.

Zudem ist völlig offen, was der Mietendeckel für die oft nötige Sanierung von Wohnungen bedeutet. Kritiker warnen, dass Vermieter weniger in die Instandhaltung investieren, weil ihnen schlicht die Einnahmen dafür fehlen werden.  

Für Investoren, die in den vergangenen Jahren oftmals ganze Häuserblöcke aufgekauft haben, dürfte der Mietendeckel eine abschreckende Wirkung haben. Sie haben darauf gesetzt, dass die im internationalen Vergleich immer noch niedrigen Mieten in Berlin weiterhin kräftig steigen. Viele von ihnen könnten sich nun aus dem Berliner Markt zurückziehen und ihre Bestände verkaufen – was die Kaufpreise sinken ließe.

Allerdings muss sich auch erst einmal ein Investor finden, der zum Kauf einer Immobilie mit Mietdeckel bereit ist. Denn Eigentümer von Mietwohnungen finanzieren den Kauf häufig über einen Kredit bei der Bank und tilgen diesen über die Mieteinnahmen. Wenn der Erwerber oder die Erwerberin etwa mit Einnahmen von elf Euro pro Quadratmeter kalkuliert, aber künftig nur noch sieben Euro bekommt, könnte er oder sie schnell in Zahlungsschwierigkeiten kommen. Ökonomen erwarten daher, dass gerade private Kleinvermieterinnen und Kleinvermieter versuchen, ihre Immobilien zu verkaufen. Das Angebot auf dem Kaufmarkt könnte also wachsen, die Preise stagnieren oder sogar fallen. Das dürfte auch Eigentümerinnen und Eigentümer, die nicht unbedingt in Zahlungsschwierigkeiten geraten, zum Verkauf ihrer Immobilie bewegen, weil sie ihr Haus noch zu einem attraktiven Preis verkaufen wollen. 

Und selbst Berlinerinnen und Berliner, die in ihrer eigenen Wohnung leben, könnten von den Auswirkungen betroffen sein, denn sinkende Immobilienpreise betreffen auch sie. Wer eine Wohnung etwa zur eigenen Altersvorsorge gekauft hat, zahlt dann zwar in der Regel einen Kredit ab, seine Wohnung ist am Ende aber weniger wert. Das trifft letztendlich auch die finanzierenden Banken, denn sie müssten die Gegenwerte der Immobilien in ihren Beständen nach unten korrigieren.

Der Mietendeckel könnte sogar am Ende die Wohnungskrise verschärfen und die Bautätigkeit generell negativ beeinflussen. Investoren von Wohnungsbauprojekten könnten sich angesichts der unsicheren Rechtslage und schlechter Renditeaussichten vom Berliner Markt zurückziehen. Und selbst wenn weiter Wohnungen gebaut und zum Verkauf angeboten würden, dürften sich viele Menschen fragen, warum sie kaufen und sich verschulden sollten, wenn es wieder günstige Mietwohnungen in Berlin gibt. Allerdings müssten diese auch erst einmal auf dem Markt angeboten werden.

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Welche Härteregelungen für Vermieter gibt es?

Kommen Vermieterinnen und Vermieter durch die Obergrenze in finanzielle Nöte, können sie ihren Fall von der Investitionsbank Berlin überprüfen lassen. Gerade Privatleute haben vielleicht erst vor wenigen Jahren eine Wohnung gekauft und mit einem Kredit finanziert, für den hohe Zinsen anfallen – diese Vermieter sind daher auf Mieteinnahmen zur Abzahlung ihres Kredits angewiesen. Die Investitionsbank kann in einem Härtefall eine Mieterhöhung über der zulässigen Höchstmiete erlauben. 

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Wie sind die Reaktionen aus der Politik?

Für ihren Gesetzesentwurf erntet Katrin Lompscher bisher vor allem Kritik. Während die CDU den Entwurf als "Mietenknebel" deklariert und die FDP von "Enteignung" spricht, betonen die Koalitionspartner SPD und Grüne vor allem, dass mit Lompschers Entwurf noch kein Gesetz beschlossen sei.

Trotzdem wirft der SPD-Mittelstandsbeauftragte Harald Christ der Bausenatorin "Versagen auf ganzer Linie" vor und fordert ihren Rücktritt. Kai Wegner, Landesvorsitzender der Berliner CDU, hat angekündigt, eine Normenkontrollklage gegen den Gesetzentwurf einreichen zu wollen. Für ihn ist der Entwurf klar verfassungswidrig. Er gehe nicht davon aus, dass der derzeit geplante Mietendeckel vor einem Gericht standhalten könne. Auch die wohnungspolitische Sprecherin der Grünen Katrin Schmidberger äußerte sich kritisch. Unter fairen Bedingungen müsse eine Mieterhöhung bis zu einer gewissen Grenze weiterhin möglich sein, sagte sie dem rbb-Inforadio. Sie glaube nicht, dass Eigentümer mit dem geplanten Entwurf noch in der Lage sein werden, ihr Haus ordentlich zu bewirtschaften. Ähnliche Stimmen gab es aus der FDP: "Keiner wird mehr bauen, sanieren oder instand halten", sagte der Parlamentarische Geschäftsführer der FDP-Bundestagsfraktion, Marco Buschmann. Stattdessen fordert er die Ausweisung von neuem Bauland und die Senkung von Bau- und Bürokratiekosten.

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Was sagen Genossenschaften und kommunale Vermieter?

Als "absurd", "willkürlich" und in höchstem Maße enttäuschend" bezeichnete Frank Schrecker, Sprecher der Berliner Wohnungsbaugenossenschaften, den Entwurf. In dieser Form sei der Mietendeckel "insbesondere für die sozial orientierten Vermieter Berlins ein Schlag ins Gesicht". Er rechne damit, dass die Berliner Gerichte "mit einer Klagewelle enormen Ausmaßes" überrollt würden.

Auch die Vorstandschefin der Berlin-Brandenburger Wohnungsunternehmen (BBU) Maren Kern ist nicht überzeugt. Sie fordert, dass sich die Politik mehr Zeit für die Ausarbeitung des Mietendeckels nehmen solle. Andernfalls seien es die Mieterinnen und Mieter, die unter dem Mietendeckel leiden werden: "Sie müssten die Zeche in Form von Rechtsunsicherheit und ausbleibenden Investitionen in Bestandserhalt und Neubau zahlen."

Eine Sprecherin des Immobilienkonzerns Deutsche Wohnen erklärte, dass der Entwurf ein "Frontalangriff auf den Rechtsstaat" sei. Mit der Ankündigung ging der Aktienkurs am Montagmorgen um mehr als drei Prozent zurück. Auch Vonovia, der größte deutsche Wohnungsvermieter, befürchtet erhebliche Einschränkungen. Sollte das Gesetz tatsächlich kommen, rechnet der Konzern für das kommende Jahr mit Einbußen von 20 bis 25 Millionen Euro pro Jahr. Dass entspreche rund zehn Prozent der Mieteinnahmen in Berlin und rund einem Prozent der gesamten Mieteinnahmen des Konzerns.

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Was bedeutet der Mietendeckel für die Bezirksämter?

Die Bezirksämter müssen sich auf zahlreiche Anträge auf Mietsenkungen einstellen, wenn das Gesetz in dieser Form kommt. Sie sind dafür zuständig, dass Mieten, die über der Obergrenze liegen, gesenkt werden. Als Stichtag für die Mietsenkung gilt der Zeitpunkt, an dem der Antrag beim Bezirksamt eingegangen ist. Zudem müssen sie Anträge auf Eigenbedarf prüfen. Bisher sind keine zusätzlichen Personalstellen für die Bearbeitung der Anträge geplant, dabei arbeiten die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Ämter schon jetzt oftmals am Limit.  

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Verstößt der Mietendeckel nicht gegen die Verfassung?

Diese Frage muss das Bundesverfassungsgericht klären. Zwar kursieren bereits verschiedene Rechtsgutachten, diese kommen aber je nach Auftraggeber zu unterschiedlichen Ergebnissen. Generell sind zwei Fragen zu klären: Darf der Staat so weit ins Eigentumsrecht eingreifen? Und: kann der Berliner Senat überhaupt ein Gesetz machen, das eigentlich unter das Mietrecht fällt, für welches der Bund zuständig ist?

Die zweite Frage wird von einigen Gutachten bejaht: Die Länder dürfen Regelungen zur Bewirtschaftung des Wohnraums machen, erst recht auf überhitzten Wohnungsmärkten. Fraglich ist aber, ob eine staatlich festgelegte Obergrenze, die im Zweifelsfall nicht die Kosten des Vermieters deckt, ein zu starker Eingriff ins Eigentum ist und ob die Vertragsfreiheit noch gewahrt bleibt.

Erst kürzlich hatte das Bundesverfassungsgericht die Mietpreisbremse für verfassungskonform erklärt. Hier war für die höchsten Richterinnen und Richter entscheidend, dass es viele Ausnahmen gibt, die eine Verhältnismäßigkeit der Regelung mit dem Grundrecht auf Eigentum sicherstellen. Die entscheidende Frage wird auch beim Mietendeckel sein, welche Abschwächungen und Härtefallregelungen es geben wird. 

Sollte der Mietendeckel für verfassungswidrig erklärt werden, hieße das aber nicht zwangsläufig, dass das Gesetz gekippt wird, teilt der Berliner Senat mit. Ein Richterspruch könnte auch nur zu einer Überarbeitung führen.  

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Wird die Mietpreisbremse durch den Mietendeckel aufgehoben?

Nein, denn die Mietpreisbremse ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt, der Mietendeckel in Berlin wäre aber ein Landesgesetz. Das BGB gilt weiterhin und kann nicht von einem Landesgesetz außer Kraft gesetzt werden. Mietpreisbremse und Mietendeckel würden also nebeneinander bestehen. In vielen Fällen würde die Mietpreisbremse zunächst nicht mehr angewendet werden, weil der Mietendeckel die Miete ja einfriert. Liegt die Miete aber darunter und will der Vermieter die Miete erhöhen, gelten weiterhin die Regelungen aus der Mietpreisbremse. Die Mietpreisbremse wird auch nach Ablauf der fünf Jahre Mietendeckel gelten. 

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Wie sieht der Berliner Mietmarkt aus?

Laut Berliner Statistikamt leben aktuell mehr als 3,6 Millionen Menschen in der Hauptstadt. Für diese Menschen gibt es nach dem aktuellen Mietspiegel der Berliner Stadtentwicklung rund 1,9 Millionen Wohnungen in Berlin. 85 Prozent davon sind Mietwohnungen. Davon sind nur 105.500 Sozialwohnungen, für die eine Nettokaltmiete von 6,50 Euro pro Quadratmeter gilt. Zum Vergleich: Laut Mietspiegel beträgt die durchschnittliche Nettokaltmiete in Berlin derzeit 6,72 Euro.

In Berlin geben viele Menschen mehr als 30 Prozent ihres Einkommens fürs Wohnen aus. Das liegt auch an dem im Schnitt geringen Durchschnittseinkommen der Berlinerinnen und Berlinern. Es liegt pro Haushalt bei 1.950 Euro netto.

Die allermeisten Mietwohnungen wiederum gehören in der Hauptstadt laut einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) größeren Immobilienkonzernen. Kleine Privatvermieter mit wenigen Wohnungen im Bestand machen nur fünf Prozent aus. 15 Prozent der Berlinerinnen und Berliner wohnen im selbst genutzten Wohneigentum.

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