Gunther Schnabl leitet an der Universität Leipzig das Institut für Wirtschaftspolitik. Der liberale Ökonom verfolgt kritisch die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank. Er schreibt regelmäßig im ÖkonomenBlog der Initiative Neue Soziale Marktwirtschaft, einer marktliberalen Arbeitgeberinitiative.   

Seit Ausbruch der europäischen Finanz- und Schuldenkrise steigen in vielen deutschen Städten Immobilienpreise und Mieten. Das hat zu hitzigen Debatten einschließlich Forderungen nach Verstaatlichung von Wohneigentum geführt. Und ebenfalls zu einem neuen Blick auf die Europäische Zentralbank. Welchen Einfluss hat Geldpolitik auf den Wohnungsmarkt? Trägt sie eine Mitschuld an den steigenden Mieten? Diese Fragen wurden auch auf ZEIT ONLINE diskutiert.

Wie aber steht es mit der Empirie? Es ist Zeit, sich die Daten anzuschauen.

In Regionen wie Berlin zeigt sich exemplarisch, dass Immobilienpreise und Mieten die Tendenz haben, sich gleichzeitig nach oben zu bewegen. Nachdem die Europäische Zentralbank die kurzfristigen Zinsen auf null gesetzt hat und mit umfangreichen Ankäufen von Staats- und Unternehmensanleihen auch die langfristigen Zinsen stark gedrückt hat, sind seit 2010 dort die Preise von Eigentumswohnungen um 170 Prozent pro Quadratmeter gestiegen, die Mieten bei Neuvermietung um 60 Prozent. Zwar kann man keinen direkten kausalen Zusammenhang belegen, weil die Zusammenhänge zu komplex sind: Aber die Daten deuten auf eine Verbindung von Zinsen, Mieten und Hauspreisen hin.

Blickt man weiter zurück und sieht sich die Entwicklung einzelner Volkswirtschaften an, findet man ähnliche Tendenzen. Für wichtige Industrieländer wie Japan, USA und Deutschland war seit den früheren Siebzigerjahren die Abkehr von der Goldbindung der Währungen mit steigenden Immobilienpreisen und Mieten verbunden, auch um die Inflation bereinigt. Allerdings ist der Anstieg der Mieten geringer als derjenige der Immobilienpreise. So sind beispielsweise in den USA seit 1970 die Immobilienpreise im Landesdurchschnitt um 1.018 Prozent gestiegen, die Mieten um 855 Prozent. Die Konsumentenpreise stiegen derweil nur um 560 Prozent.

Was hat das nun mit der Geldpolitik zu tun? Hier hilft die Konjunkturtheorie des liberalen Ökonomen Friedrich August von Hayek. Demnach lösen Zentralbanken einen (nicht nachhaltigen) Aufschwung aus, wenn sie die Zinsen zu niedrig setzen. Es steigen auch die Aktien- und Immobilienpreise, was Spekulanten anzieht und schließlich in Übertreibungen mündet: Blasen entstehen.

Ein Investor, der einen hohen Preis bezahlt, will natürlich auch eine höhere Miete erzielen. Es entsteht Druck auf die Mieten. Ob diese sich wirklich nach oben bewegen, hängt auch von der Zahlungsbereitschaft der potenziellen Mieterinnen und Mieter ab. In euphorischen Boomphasen, ausgelöst durch billiges Geld, steigen die Löhne schneller (wie zuletzt in Deutschland). Das erhöht tendenziell die Zahlungsbereitschaft für Wohnraum – und damit die Mieten. 

In der Vergangenheit wurde dieser Zusammenhang von der Empirie immer wieder bestätigt. Immobilienpreisblasen, die von starken Zinssenkungen der Zentralbanken ausgelöst wurden, gingen mit steigenden Mieten einher.

In Japan senkte etwa die Zentralbank in Reaktion auf eine starke Aufwertung des Yen den kurzfristigen Zins von 8,1 Prozent im Dezember 1985 auf 3,2 Prozent im Juni 1987. Es entwickelte sich eine Aktien- und Immobilienpreisblase. Im Verlauf der sogenannten Bubble Economy stiegen die Immobilienpreise zwischen 1986 und 1991 um 45 Prozent, die Mieten um 21 Prozent. In den USA senkte die Federal Reserve Bank aufgrund des Platzens der Dotcom-Blase den Leitzins von 6,5 Prozent im Dezember 2000 auf historisch tiefe 1,0 Prozent im Juli 2003. So entstand der berüchtigte amerikanische Hypothekenmarktboom: Zwischen 2001 und 2006 stiegen die Häuserpreise um 52 Prozent und die Mieten um 19 Prozent.