Expertinnen und Experten sehen in mehreren Städten Anzeichen, dass der Anstieg von Mieten gebremst ist. Zwischen Juli und September stagnierten die Neuvertragsmieten im Bundesdurchschnitt im Vergleich zum Vorquartal, wie aus dem Wohn-Index des Immobilienspezialist F + B hervorgeht.

Gemessen am zweiten Quartal seien in 15 der 50 teuersten Städten Deutschlands die Mieten sogar zurückgegangen. So seien etwa in Köln, Würzburg, Ingolstadt und Karlsruhe die Neuvertragsmieten im Vergleich zum Frühjahr etwas gefallen. In Berlin, wo der rot-rot-grüne Senat ein Gesetz für einen Mietendeckel auf den Weg gebracht hat, soll das Mietniveau bei Neuverträgen in dem Zeitraum demnach um 1,4 Prozent gesunken sein. Im Jahresvergleich soll der Mietanstieg bei einem Plus von 0,2 Prozent stagnieren.

Die Daten legten eine Marktberuhigung nahe, sagte F+B-Geschäftsführer Bernd Leutner. Ein Grund sei die Regulierung des Wohnungsmarktes. "Vermieter agieren bei neuen Verträgen angesichts der politischen Großwetterlage zurückhaltender", sagte Leutner. Zudem wirke die verschärfte Mietpreisbremse. Seit Januar müssen Vermieterinnen und Vermieter die Konditionen alter Mieterinnen und Mieter offenlegen und gegebenenfalls Geld zurückzahlen.  

Anstieg im Vergleich zum Vorjahr

Neuvertragsmieten bilden nur einen kleinen Teil des Immobilienmarktes ab, signalisieren aber die Richtung. Die Stagnation von Juli bis September scheint kein Ausreißer zu sein, da F+B schon das dritte Quartal in Folge eine Stabilisierung der Mieten beobachtet. Zu Jahresbeginn waren die Mieten in neuen Verträgen gemessen zum Vorjahresquartal erstmals seit 2005 leicht gefallen, im zweiten Quartal wuchsen sie demnach ebenfalls nicht.

Eine ähnliche Entwicklung beobachtet der Immobilienspezialist Empirica: Demzufolge steigen die Mieten in Metropolen immer langsamer, in manchen deute sich eine Stagnation an. Auch die Bestandsmieten, die den Großteil des Marktes abbilden, erhöhten sich nur leicht um 0,3 Prozent.

F+B hat die Stagnation der Neuvertragsmieten allerdings nur im Vergleich zum zweiten Quartal 2019 gemessen. Vergleicht man die Mieten von September 2019 mit denen im Jahr 2018, ist das Niveau im Schnitt um 0,7 Prozent angestiegen – in nachgefragten Städten teils deutlich kräftiger. In Frankfurt am Main erhöhten sich demnach die Mieten um 0,9 Prozent in dem Zeitraum, Hamburg verzeichnete ein Plus von 1,2 Prozent und Köln sogar um 3,3 Prozent.

Dennoch sind die neuen Daten im seit rund zehn Jahren laufenden Immobilienboom bemerkenswert. Die Neuvertragsmieten waren im Bundesschnitt nach Angaben von F+B um fast 20 Prozent geklettert. 

Preise für Eigentum steigen unvermindert

Anders als die Mietpreise zogen die Wohnungspreise an. Eigentumswohnungen verteuerten sich laut F+B im dritten Quartal um ein Prozent gemessen am Vorquartal und um 5,9 Prozent zum Vorjahr – viel stärker als Ein- und Mehrfamilienhäuser. "Trotz Warnungen vor einer Preisblase vor dem Hintergrund eines sich anbahnenden Konjunkturabschwungs geht die Schere zwischen Preisen und Miete auseinander", sagte Leutner.

Er verwies etwa auf Warnungen der Bundesbank, wonach Wohnungen und Häuser in Städten bis zu 30 Prozent überteuert seien. Die Nachfrage nach Immobilienkrediten habe die Erwartungen von Banken erneut weit übertroffen. Doch angesichts der Niedrigzinsen fließe viel Geld in den deutschen Immobilienmarkt. Insofern rechnet F+B nicht mit einer Trendwende.

Eine Ausnahme könnte Berlin sein, wo die Opposition Klagen gegen den Mietendeckel angekündigt hat. Dort konzentrierten sich Investoren auf Neubauten und warteten mit Instandhaltungen ab, beobachtet F+B. "Sie hoffen, die regulatorische Durststrecke zu überstehen." Viele Investoren hätten sich mit vorübergehenden Einbußen abgefunden. Sollte aber der Mietendeckel vor Gericht Bestand haben, sei mit Preisrückgängen zu rechnen.