Weg mit dem Geisterhaus – Seite 1

Hohe Mieten, dreiste Vermieter, dazu die Angst, sich eine Wohnung bald nicht mehr leisten zu können: Der Mietmarkt bereitet dieser Tage vielen Menschen Sorgen und beschäftigt auch die Politik mehr denn je. Im Schwerpunkt "Mieten am Limit" beleuchtet ZEIT ONLINE die verschiedenen Facetten der Krise – mit Reportagen, Datenanalysen und Interviews.

Ein Bündel Papier ist seine Waffe im Kampf gegen den Leerstand. Michael Karnetzki ist stellvertretender Bezirksbürgermeister von Berlin Steglitz-Zehlendorf und will der Mietpreisbremse und dem Mietendeckel ein neues Instrument hinzufügen. Der Mietmarkt in der Hauptstadt ist angespannt, aber das Land Berlin ist auch vergleichsweise progressiv, wenn es darum geht zu experimentieren, damit Mieter geschützt werden.

Karnetzki setzt große Hoffnungen auf einen kleinen Stapel zusammengetackerter Seiten. Es ist das "Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum". Als Bezirksstadtrat ist der SPD-Politiker für Ordnung, Nahverkehr und Bürgerdienste verantwortlich und er hat sich fest vorgenommen, auf der Basis des Gesetzes in Berlin ein Exempel zu statuieren: Erstmals soll einem Eigentümer sein Haus vorübergehend weggenommen werden, weil er es leerstehen lässt.

Für Karnetzki ist es eine Provokation, dass Wohnungen und ganze Häuser leerstehen und vor sich hingammeln, während in der Hauptstadt Tausende eine Unterkunft suchen. Wie München, Frankfurt und Köln führt auch Berlin dieser Tage einen verzweifelten Kampf gegen die Krise am Immobilienmarkt. Das Verhältnis von Angebot und Nachfrage im Wohnungsmarkt ist völlig aus der Balance geraten, die Mieten steigen, teils dramatisch. Jeder Quadratmeter Wohnfläche wird gebraucht. Warum also soll der Staat es hinnehmen, wenn Eigentümer über Wohnraum verfügen, ihn aber brach liegen lassen?

25 Geisterhäuser allein in Berlin

Karnetzkis Versuchsobjekt liegt ein paar Kilometer entfernt von seinem Büro im Rathaus. Ein vierstöckiger Altbau mit elf Wohnungen, gute Lage im Berliner Stadtteil Lichterfelde. Adresse: Gardeschützenweg 3. Man sieht von Weitem, dass dort schon lange niemand mehr wohnt. Fensterscheiben sind zerschlagen, der Putz bröckelt, das Dach ist notdürftig mit einer Plane bedeckt. Verblichene Schriftzüge ehemaliger Geschäfte zeugen von besseren Zeiten: "Reformhaus" steht auf der einen Seite, "Four Seasons Sunroom" auf der anderen. Heute sind die Schaufenster mit Graffiti beschmiert, einige mit Rollläden verschlossen. Ein Bauzaun sichert das Gebäude, weil Fassadenteile herabzufallen drohen.

Alleine in der Hauptstadt soll es dem Berliner Senat zufolge 20 bis 25 solcher Geisterhäuser geben. Laut Recherchen des rbb sind es deutlich mehr, der Sender berichtet von 75 verrottenden Häusern. Auch in anderen deutschen Großstädten stehen Häuser länger oder dauerhaft leer und verfallen. Allerdings sind bundesweite Zahlen dazu nur schwer zu ermitteln, vor allem, weil es für Geisterhäuser keine offizielle Definition gibt. Manchmal stehen Immobilien nur übergangsweise leer, häufig sind Erbstreitigkeiten oder andere ungeklärte Eigentumsfragen der Grund. In Städten wie Köln, Stuttgart oder Hamburg gibt es ebenfalls Zweckentfremdungsverbote, die unnötigen Leerstand, Umwandlung in Gewerberäume und Ferienwohnungen verhindern sollen. Doch die Frage ist: Wie weit darf der Eingriff des Staates gehen? Bis zur Enteignung?

Ziemlich weit, sagt Karnetzki. "Wenn Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken genutzt wird", zitiert er aus dem Gesetz, könne das im Maximalfall mit einer Geldbuße bis zu 500.000 Euro geahndet werden. Wenn ein Eigentümer seinen Wohnraum unbegründet länger als drei Monate leerstehen lasse, ist das schon eine Zweckentfremdung. Ein Missstand qua Gesetz also. Nur stoßen bisher die Gegenmaßnahmen der Bezirke oft an ihre Grenzen.

Dann zum Beispiel, wenn den Eigentümern Geld egal ist – wie anscheinend am Gardeschützenwegs 3. Anders ist der Leerstand kaum zu erklären. Immerhin, so wird geschätzt, entgingen dem Eigentümer monatliche Mieteinnahmen im fünfstelligen Bereich. Eine persönliche Kontaktaufnahme zu Santosh A., bei dem es sich laut Berliner Lokalmedien um einen pensionierten Chefarzt jenseits der 70 handeln soll, war auch über seinen früheren Anwalt nicht möglich. Dem Mann sollen über ein Dutzend Mietshäuser in Berlin gehören, von denen viele komplett oder teilweise leerstünden, heißt es.

Reif für die Abrissbirne?

Im Erdgeschoss gab es früher Gewerbeflächen. © Andreas Prost für ZEIT ONLINE

Seit der Neufassung des Zweckentfremdungsverbots im Jahr 2018 gibt es immerhin die Möglichkeit, nicht nur Strafzahlungen zu verhängen. Auch ein Treuhänder kann eingesetzt werden, der das Wohnhaus gegen den Willen des Eigentümers saniert, "zur Wiederzuführung des Wohnraums zu Wohnzwecken", so steht es im Gesetz. Danach kann der Eigentümer das Haus wieder übernehmen, wenn er die Sanierungskosten begleicht. Ansonsten folgt die Zwangsversteigerung.  

"Das Zweckentfremdungsverbot schafft eine neue Möglichkeit, gegen den Leerstand eines Wohnhauses vorzugehen", sagt Karnetzki. Fest entschlossen ist er, in Berlin erstmals diese Ultima Ratio anzuwenden. Eine wichtige Frage dabei ist aber: Wann ist ein Haus noch schützenswerter Wohnraum und wann eine Bauruine, die für den Abriss reif ist?

Karnetzki ist überzeugt, dass das Haus im Gardeschützenweg gerettet werden kann. Seit 2016 schon führt er den Kampf gegen den Leerstand, 10.000 Euro Strafe verhängte er bereits gegen den Eigentümer. Der reagiere, sagt Karnetzki, "typischerweise am letzten Tag der Frist mit einem Dreizeiler per Fax". Bis vors Oberverwaltungsgericht zog der Mann, um gegen die verhängten Strafen vorzugehen. Dort scheiterte er schließlich im Frühjahr dieses Jahres. Doch auch die Zwangsgelder halfen nicht. "Der Besitzer zahlt dann die Summen, am Haus passiert trotzdem nichts", sagt Karnetzki. Über die Jahre hatte der Eigentümer immer wieder Baumaßnahmen angekündigt, teilweise sogar Handwerker beauftragt. Umgesetzt hat er nichts davon und das Haus gammelt weiter.

Wer bezahlt die Sanierung?

Weil er nichts ausrichten konnte mit seinen Strafen, kündigte Karnetzki im Juni an, das Treuhandmodell anwenden zu wollen. Doch ganz einfach wird das nicht. Wie soll der Treuhänder ausgewählt werden? Es muss kontrolliert werden, ob er die Sanierung sachgerecht durchführt. Außerdem: Wo soll das Geld für die Baumaßnahmen herkommen? "Diese Fragen sind im Gesetz ungeklärt", sagt Karnetzki.

Auch Sebastian Conrad, Anwalt für Verwaltungsrecht in Berlin, sieht einige Schwierigkeiten. "Das Gesetz ist relativ knapp gehalten darin, was die Regelung der Tätigkeit des Treuhänders betrifft", sagt der Anwalt. Vor allem die Frage, ob das Haus überhaupt bewohnbar oder schon so ruiniert ist, dass es nicht mehr genutzt werden kann, hält er für ungeklärt. Hinzu komme die Unsicherheit, wie es nach der Sanierung weitergeht. Darf der Treuhänder auch neue Mieter suchen – oder geht das zu weit, wie ein Gutachten des Wissenschaftlichen Dienstes des Bundestages nahelegt?

Viele Bundesländer setzen mittlerweile auf Zweckentfremdungsverbote, mit denen sie gegen illegale Ferienwohnungen und Leerstand vorgehen. Doch nur in Berlin und Hamburg sieht das Gesetz auch die Treuhänder-Regelung vor. Im Hamburg gibt es diese Möglichkeit seit 2013, angewandt wurde sie jedoch nur ein einziges Mal. 2017 hatte das Bezirksamt Hamburg-Mitte einem Vermieter erstmals sechs Wohnungen eines Hauses entzogen, die fünf Jahre lang leerstanden.

Ist das Haus in Berlin überhaupt noch bewohnbar – oder muss es abgerissen werden? © Andreas Prost für ZEIT ONLINE

Das Amt setzte einen erfahrenen Verwalter als Treuhänder ein, der die Wohnungen sanierte und sie nach Fertigstellung zur Vermietung anbot. Im Frühjahr 2018 wurden die Wohnungen schließlich bezogen und anschließend an den Eigentümer übergeben. Dieser, so heißt es beim zuständigen Bezirksamt Mitte auf Anfrage, habe angekündigt, die Rechnung über gut 100.000 Euro bis Ende dieses Jahres zu begleichen.

Der Hamburger Fall ist allerdings nur bedingt mit der Situation in Berlin vergleichbar. Während es sich in Hamburg lediglich um mehrere leerstehende, grundsätzlich aber bewohnbare Wohnungen eines Hauses handelte, geht es in Berlin um die Frage, ob ein Haus als Ganzes überhaupt noch bewohnbar ist. Das spiegelt sich auch in den Kosten wider. Michael Karnetzki rechnet für die Sanierung des Gardeschützenwegs 3 mit mehr als einer Million Euro.

Leitfaden zum Umgang mit Problemimmobilien

Unterstützung kommt jetzt von der übergeordneten Ebene, dem Berliner Senat. Der Finanzsenator hat allen Bezirken, die Karnetzkis Vorbild folgen wollen, eine Vorfinanzierung der Projekte zugesagt. Schließlich kann Karnetzki "aus dem eigenen Haushalt eine solche Summe nicht stemmen", wie er sagt. Außerdem wurde vom Senat für Stadtentwicklung und Wohnen eine Art Leitfaden für den Umgang mit Treuhändern entwickelt und ein Rundschreiben für sogenannte Problemimmobilien versandt.

Am Gardeschützenweg soll nun als nächstes der Eigentümer aufgefordert werden, ein Sachverständigengutachten einzuholen, um den baulichen Sanierungsbedarf zu ermitteln. Sollte er dem nicht nachkommen, wird der Bezirk das übernehmen – auf seine Kosten.

Der Rechtsanwalt Conrad hält das Vorgehen des Bezirks Steglitz-Zehlendorf durchaus für Erfolg versprechend. "Tatsächlich hat sich der Gesetzgeber bei der Treuhänderregelung solche und ähnliche Fälle vorgestellt", sagt er. Auch politisch hat das Vorgehen Rückhalt, und das nicht nur im rot-rot-grünen Senat. Auch die Bezirksbürgermeisterin von Steglitz-Zehlendorf, Cerstin Richter-Kotowski von der CDU, unterstützt einen rigoroseren Umgang mit den Geisterhäusern. Sogar aus der CDU-Fraktion im Berliner Abgeordnetenhaus kommt Zustimmung.

Zeigen, dass Gesetze durchgesetzt werden

Bleibt die Frage, warum sich Karnetzki die Mühe überhaupt macht. Immerhin geht es bei dem Haus nur um elf Wohnungen. "Berlinweit ist sicherlich nicht der massenhafte Wohnungsleerstand das Problem, sondern dass wir viel zu wenig Wohnungen haben und die Mieten deswegen so hoch sind", sagt Karnetzki. Ihm geht es um etwas anderes: "Ich will zeigen, dass wir Gesetze auch durchsetzen. Dass wir Zwangsgelder und Bußgelder verhängt haben, sieht man dem Haus eben nicht an."

Sollte Karnetzkis Kampf erfolgreich sein, könnte das Haus am Gardeschützenweg zu einem Präzedenzfall werden. Auch andere Bezirke könnten sich dann ermutigt fühlen, gegen ihre Geisterhäuser vorzugehen.