Hohe Mieten, dreiste Vermieter, dazu die Angst, sich eine Wohnung bald nicht mehr leisten zu können: Der Mietmarkt bereitet dieser Tage vielen Menschen Sorgen und treibt auch die Politik mehr denn je um. Im Schwerpunkt "Mieten am Limit" beleuchtet ZEIT ONLINE die verschiedenen Facetten der Krise – mit Reportagen, Datenanalysen und Interviews.

Auch wenn steigende Mieten ein bundesweites Thema sind: Das Ausmaß, in dem die Bevölkerung betroffen ist, variiert stark nach Regionen. In Borgentreich, einer kleinen Gemeinde zwischen Paderborn und Göttingen, zahlen Mieterinnen und Mieter mit 3,93 Euro pro Quadratmeter aktuell die deutschlandweit niedrigste Kaltmiete. In München – bundesweit nach wie vor das teuerste Pflaster – muss man dagegen nach einem Umzug mehr als viermal so viel Geld für eine neue Wohnung aufbringen (17,51 Euro).   

Wie unterschiedlich stark Mieterinnen und Mieter zur Kasse gebeten werden, offenbart ein umfangreicher Datensatz, den die Immobiliendatenspezialisten von empirica regio ZEIT ONLINE exklusiv zur Verfügung gestellt haben. Anhand von Daten aus mehr als 4.000 Städten und Gemeinden – kleine Gemeinden wurden zu Gemeindeverbänden zusammengefasst – lässt sich detailliert ablesen, wie hoch die Preise für neu angemieteten Wohnraum sind und wie sich die Mietpreise seit 2012 bis heute entwickelt haben. Vier Faktoren lassen sich feststellen, die zu steigenden Mieten führen:

1. Die Metropolen

Da, wo viele leben wollen – ob berufsbedingt oder weil es hip und schön ist –, ist Wohnraum in der Regel besonders knapp. Entsprechend sind die Mieten in den vier deutschen Millionenstädten im Vergleich meist deutlich höher als in vielen Regionen auf dem Land. Mit 10,49 Euro pro Quadratmeter zahlt man beispielsweise in Berlin für eine neu angemietete Wohnung heute 42 Prozent mehr Miete als noch im Jahr 2012. Aber im Vergleich zu den anderen Millionenstädten wohnt man noch günstig: Hamburg liegt mit einer mittleren Miete von 11,59 Euro auf dem zweiten, Köln mit 11,13 Euro auf dem dritten Platz. Nirgends aber wohnt man so teuer wie in München (17,51 Euro). 

Überhaupt Bayern. Beim Ranking der höchsten Mietniveaus in Deutschland fallen die Plätze zwei bis fünf ebenfalls ausschließlich auf Gemeinden rund um die bayerische Landeshauptstadt: Grünwald (16,67 Euro pro Quadratmeter), Neubiberg (16,36 Euro), Unterföhring (16,03 Euro) und Oberschleißheim (16,00 Euro). Sogar bis Platz 27 finden sich (fast) ausschließlich bayerische Städte und Gemeinden – mit einer einzigen Ausnahme: die Nordseeinsel Sylt, die auf Platz neun landet. 

Auf das deutschlandweit niedrigste Mietniveau trifft man vor allem im Osten. So belegen die drei sächsischen Städte Elsterberg (4 Euro), Seifhennersdorf (4,07 Euro) und Großschönau-Hainewalde (4,15 Euro) hinter dem nordrhein-westfälischen Borgentreich Platz zwei bis vier im Ranking der Orte mit den günstigsten Mieten. Auf Platz fünf liegt Treffurt (4,17 Euro), eine Stadt im Wartburgkreis in Thüringen. 

2. Der Speckgürtel

Wer sich in den Metropolen keinen Wohnraum mehr leisten kann, beginnt nicht selten über einen Umzug an den Stadtrand nachzudenken – in der Hoffnung, dass die Mieten dort erschwinglicher sind. In der Tendenz stimmt das zwar, doch der sogenannte Speckgürteleffekt treibt auch in den oft ruhigen und grünen Randlagen die Mieten nach oben.

Beispiel Berlin: Bestensee liegt rund 35 Kilometer vom Zentrum der Hauptstadt entfernt, also in typischer Pendeldistanz. Hier sind die mittleren Mieten seit 2012 um 83 Prozent auf aktuell 9 Euro pro Quadratmeter angestiegen. Im nur 15 Kilometer von Berlin-Mitte entfernten Teltow erreichten sie sogar 10,61 Euro – das ist mehr als die mittlere Miete in Berlin (10,49 Euro pro Quadratmeter).   

Natürlich ist das im Vergleich zu einem angesagten Berliner Bezirk wie Prenzlauer Berg noch überschaubar – dort lag die mittlere Miete in den ersten drei Quartalen des laufenden Jahres bei 13,25 Euro pro Quadratmeter. Die niedrigeren Mieten können all jene, die sich für einen Umzug weiter entfernt von der Arbeit entscheiden, allerdings auch gut brauchen: Pendeln kostet nicht nur Zeit, sondern auch Sprit und damit Geld. Auch deshalb kann ein deutlicher Mietpreisanstieg in den Randbezirken die Betroffenen an die Grenze des finanziell Leistbaren bringen.

Am stärksten sind nach Berechnungen von ZEIT ONLINE die Mieten seit 2012 insgesamt im Speckgürtel rund um Berlin angestiegen (40,9 Prozent), gefolgt von Stuttgart (36,3 Prozent) und München (35,9 Prozent). Die Speckgürtel rund um Hamburg (plus 23,7 Prozent) und um Düsseldorf (plus 19,7 Prozent) verzeichneten im Vergleich der sieben größten deutschen Städte die moderatesten Mietsteigerungen. Berechnet wurde dies auf Basis der Mietdaten von empirica regio und Daten zu Speckgürteln vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR).

Mancherorts, so zeigt etwa ein Blick auf die Rhein-Main-Region, dehnt sich der Speckgürtel sogar noch weiter aus – und zwar entlang der Autobahnen und Bahnstrecken. Legt man das Verkehrsnetz auf die Mietkarte, lässt sich erkennen, dass vielerorts in Deutschland entlang der Hauptverkehrsadern die Mieten höher sind als in den Regionen, die weniger gut angeschlossen sind. Ein Grund dafür könnte sein, dass die Orte gerade bei Pendlern beliebt sind, für deren Alltag eine gute Verkehrsanbindung essenziell ist – Vermieter können sich diese Zwangslage zunutze machen und allein wegen der großen Nachfrage höhere Mietpreise verlangen.

3. Die Küsten

Einen grandiosen Blick auf die Alpen, eine Wohnung auf einer Insel direkt am Meer oder auch die Nähe zur Lüneburger Heide lassen sich die Vermieter naturgemäß gut bezahlen. 

Entsprechend offenbart die Mietkarte auch, welche Regionen (nicht nur) touristisch betrachtet einen Aufwind erleben. Dazu gehört die Ostseeküste. Dass das ostdeutsche Bundesland Mecklenburg-Vorpommern seit Jahren versucht, mit dem Tourismus auch die Wirtschaft anzutreiben, spiegelt sich auch in den Mieten wider. Ob in Kühlungsborn (8,67 Euro pro Quadratmeter), Graal-Müritz (9,02 Euro) oder in Heringsdorf (8,91 Euro) – für den Quadratmeter Wohnraum muss man in den Küstenregionen heute schon fast doppelt so viel zahlen wie in den Regionen etwas weiter im Binnenland. Dort liegt etwa Franzburg-Richtenberg, wo die mittlere Miete bei nur 5 Euro pro Quadratmeter liegt.    

4. Die Grenzen

Auch die Grenzen treiben die Mieten in Höhe – zumindest im Westen. Beispiel Luxemburg: Im Großherzogtum lebt es sich teuer, die Mieten dort gehören zu den höchsten, die man europaweit zahlen muss. Nicht wenige Luxemburgerinnen und Luxemburger entscheiden deshalb, ihren Wohnsitz jenseits der Grenze zu verlegen und zur Arbeit zu pendeln. In Perl etwa, einem kleinen Örtchen im Saarland, stellen die Luxemburger ein Viertel der Bevölkerung. Und es geht auch andersherum: Mehr als 40.000 Menschen pendeln täglich aus Deutschland nach Luxemburg. Und präferieren oft grenznahe Wohnungen, um die Pendlerzeiten möglichst kurz zu halten. 

Die höhere Nachfrage führt offenbar dazu, dass Vermieterinnen und Vermieter mehr Miete verlangen können. Im saarländischen Perl etwa stiegen die Quadratmeterpreise seit 2012 um 20 Prozent auf 9,52 Euro. Auch in den anderen Gemeinden nahe der Grenze muss man heute 7 Euro und mehr zahlen. Zum Vergleich: In Kell am See in Rheinland-Pfalz, 30 Kilometer entfernt von Perl, liegen die Quadratmetermieten bei gerade einmal 5,50 Euro.

Ganz anders ist die Lage im Osten des Landes: An der Grenze zu Polen und zur Tschechischen Republik verzeichnet das Gros der Städte und Orte kaum nennenswerte Mietsteigerungen. Die Mieten dümpeln bei 5 Euro für den Quadratmeter, mal etwas weniger, mal etwas mehr. Das dürfte auch daran liegen, dass die Regionen auf beiden Seiten der Grenze größtenteils eher ländlich geprägt und dünn besiedelt sind.

Ist Entspannung in Sicht?

Angesichts der teils dramatischen Mietenanstiege versucht die Politik vielerorts, Gegenmaßnahmen zu entwickeln. So beschloss die Bundesregierung im Jahr 2015 die Mietpreisbremse: Das Gesetz sieht vor, dass in besonders angespannten Wohnungsmärkten die Miete bei Neuvermietungen maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Das Instrument zielt vor allem darauf, den Städten (und der Bevölkerung) eine Art Verschnaufpause zu gewähren – die sie idealerweise zum Wohnungsbau nutzen, um den Mietmarkt zu entlasten.

Auch vier Jahre später sind sich Experten jedoch uneins, was genau für eine Entspannung sorgt: Ist es ein Mix aus Mietpreisbremse und verstärkten Bautätigkeiten? Oder ist jede staatliche Regulierung kontraproduktiv? Jüngsten Berechnungen zufolge stagnierten die Neuvertragsmieten im Bundesdurchschnitt zuletzt. Fachleute sind allerdings skeptisch, ob man anhand dessen bereits von einer Trendwende sprechen kann. 

Wenn Sie genauer wissen wollen, ob die Mietpreisbremse wirkt: ZEIT ONLINE zieht in einem weiteren Teil des Schwerpunkts "Mieten am Limit" Bilanz zur Preisentwicklung in den fünf größten Städten, in denen es eine Mietpreisbremse gibt.