Der Weg zu Hausnummer 80 riecht nach toten Ratten. Nach Verwesung, nach den Abfällen des Schlachthofs, der die Straße runter liegt und seit Sommer Probleme mit der Abwasseranlage hat. Vielleicht passt dieser Geruch ganz gut zu dem vierstöckigen Altbau mit der Nummer 80 an der Thalkirchner Straße in München, der seit mehr als zwei Jahren stirbt.

Maria Ploskow läuft durch die Einfahrt vorbei am Vorderhaus, einem rostroten Altbau mit Fassadenstuck, und auf das unauffälligere Hinterhaus zu. 30 Jahre lang war das hier ihr Zuhause. Der Weg in den dritten Stock, wo ihre Wohnung und zwei Türen weiter ihr Atelier waren, ist gepflastert mit den Zeichen der Entmietung, wie es die Bewohner nennen. Auf den alten massiven Holzstufen liegen Pressspanplatten, an der Wand lehnen große Rollen Abdeckvlies.

Und es gibt Zeichen des Widerstands. Vom Geländer baumelt ein knallgelbes Banner mit der Aufschrift "ausspekuliert", am schwarzen Brett hängen Zeitungsartikel und Flyer von Mieterdemos, eine Trophäensammlung der Gentrifizierungsgegner, die hier noch leben. Mit Blick auf die verschlossene grüne Tür ihrer alten Wohnung sagt Ploskow: "Das hat auf die Psyche gedrückt, hier zu leben."

Das Treppenhaus / Maria Ploskow © Simon Koy für ZEIT ONLINE

Die Wohnung war ihre erste. 30 Jahre lebte sie hier allein auf 40 Quadratmetern. Kinder hat sie keine, ihr Freund wohnt in der Nähe. Sie brauche ihre Freiheit, sagt Ploskow. Ihre Miene ist entschlossen, ihre Stimme fest. Umgekrempelte Jeans, Sneaker, goldene Kreolen.

Die Nummer 80 wurde verkauft. Fast drei Jahre ist das her. Die neuen Besitzer gaben bekannt, dass saniert und die Mieten erhöht werden würden. Und sie kündigten Ploskow den Pachtvertrag für ihr Atelier, genauso wie den Mietern der anderen vier Ateliers im Haus. Pächtern von Gewerbeflächen kann man leichter und ohne besonderen Grund kündigen als Mietern von Wohnungen. Die Kündigungen waren das erste Zeichen der Veränderung im Haus – und der Kampf dagegen begann.

Nirgends ist Mieten so teuer wie in München

Daten: empirica-systeme, Kartenmaterial: Stadt München – GeodatenService © ZEIT ONLINE

In den vergangenen Jahren sind die Mieter der Thalkirchner Straße 80 zu den lautesten Gegnern der steigenden Mietpreise in München geworden. Im September 2018 ging von diesem Haus die größte Mieterdemonstration aus, die es in München je gegeben hat. 10.000 Menschen gingen auf die Straße. Nirgends in Deutschland ist Mieten so teuer wie in München, in manchen Vierteln zahlt man inzwischen 25 Euro kalt pro Quadratmeter – im Durchschnitt. Lange hatte die Bevölkerung die steigenden Preise geduldet, aber mittlerweile ist der Unmut groß in der Stadt.

Auch Ploskow ging anfangs in den Widerstand. Gemeinsam mit den anderen Bewohnerinnen und Bewohnern organisierte sie den Protest gegen die Luxussanierung in ihrem eigenen Haus. Sie wehrte sich. Sie demonstrierte. Aber dann kapitulierte sie doch.

Nach der Kündigung gab sie zunächst das Atelier auf, vergangenes Jahr auch die Mietwohnung. "Ich liebe das Haus und mein Viertel", sagt sie, aber die Unsicherheit sei ihr zu groß geworden. Was, wenn die Eigentümer das Haus fertig sanieren und die Mieten, wie angekündigt, wirklich mehr als verdoppeln würden? Als freiberufliche Künstlerin und Grafikdesignerin ist schon ihr Einkommen Monat für Monat unsicher genug. Dazu noch eine unvorhersehbare Miete, das kann sie sich nicht leisten.

Der Bezirk Isarvorstadt, in dem die Thalkirchner Straße liegt, hat in den vergangenen Jahren einen Mietenanstieg von über 30 Prozent erlebt. 2012 musste man dort pro Quadratmeter noch weniger als 15 Euro zahlen, 2018 lagen die Mieten im Schnitt schon bei 20 Euro netto. Dabei ist die Gegend alles andere als edel und prachtvoll. Einen Schlachthof gibt es hier und einen Friedhof, eine Krebsklinik, die Arbeitsagentur in einem ziegelroten Zweckbau und das Kafe Marat, das selbstverwaltete Zentrum der linken Szene in München. Am Beginn der Straße aber, ganz im Norden, nah am Stadtzentrum, lässt sich erkennen, warum Wohnen hier so teuer geworden ist: Hier reihen sich Burgerläden an Tapasbars an Phở-Imbisse, hier grenzt die Thalkirchner Straße an das hippe Glockenbachviertel.

Die Nummer 80 liegt jetzt im roten Bereich

© ZEIT ONLINE

Das hat auch hier die Preise in die Höhe getrieben. Einst war der Bezirk vor allem Künstlerviertel und Zentrum der homosexuellen Szene in München, mittlerweile ist er eher eine Adresse für teure Wohnungen und Bars, deren Besitzer lieber um 22 Uhr schließen, statt Ärger mit den neuen Nachbarn zu riskieren.

Einsamer Widerstand im Vorderhaus

In der Hausnummer 80 sind von ursprünglich 23 Wohnungen und fünf Ateliers noch neun Mietparteien übrig, davon acht im Hinterhaus. Im Vorderhaus ist nur Johann Lendner geblieben, als letzter Bewohner in einem sonst gespenstisch leeren Haus. Egal, was passiere, er ziehe nicht aus, sagt der 61-Jährige. "Dass ich auf meine alten Tage noch Hausbesetzer werde, hätte ich nicht gedacht", sagt er und lacht. Gerade ist er auf dem Weg nach oben zu seiner Wohnung im zweiten Stock und drückt die Haustür auf. Auch er wohnt allein. Von seinem Arbeitszimmer aus kann Lendner Ploskows ehemalige Fenster sehen, hinter denen es nun dunkel bleibt.

In der Thalkirchner Straße 80 wohnten früher Maler, Goldschmiede, Filmleute. In der Lokalpresse und unter Leuten aus dem Viertel heißt es noch immer das Künstlerhaus. Als Ploskow vor 30 Jahren einzog, lebte in der Wohnung neben ihr der Filmregisseur Hans-Christian Schmid. Mit ihm und seiner damaligen Freundin Franka Potente teilte sie sich die Toilette, zu der beide Wohnungen Zugang hatten.

Am Anfang waren die "Heuschrecken"

Die Nummer 80, rostrot gestrichen © Simon Koy für ZEIT ONLINE

Die alten Eigentümer waren beliebt, es war eine Familie. Sie kümmerten sich selbst um Reparaturen, renovierten die Fassade und erhöhten die Miete nie zu sehr. 1988 zahlte Ploskow 250 Mark, 2018 etwa 400 Euro, also 10 Euro pro Quadratmeter – halb so viel wie der Durchschnitt an der Straße. "Aber vor drei Jahren traf uns der Schlag", sagt Ploskow. Die Familie verkaufte das Haus, nachdem die Frau gestorben war und der Mann München verlassen wollte. "Dann fing es an mit den Heuschrecken."

Erst erwarb die KL und Bavaria Projektinvest GmbH das Haus – eine Firma, die 2016 gegründet wurde und mittlerweile KL Grünwald GmbH heißt. Ihre Anschrift laut Handelsregister liegt in einem Haus in Grünwald, in dem auch viele andere Unternehmen ihren Sitz haben, darunter andere Immobilienfirmen. Die Adressen am Bavariafilmplatz in Grünwald sind beliebt: Eine Trambahnstation entfernt von der Stadtgrenze ist die Gewerbesteuer geringer als in München.

Ploskow und den anderen Künstlern, die Ateliers im Haus hatten, kündigte die Firma die Pachtverträge mit einer Frist von sechs Monaten. Die Mietwohnungen wurden in Eigentumswohnungen umgewandelt. Das steigert den Wert einer Immobilie und sie lässt sich auch teurer weiterverkaufen. Dass ihr Haus erneut den Besitzer wechselte, erfuhren die Mieter erst Monate später.

19,5 Millionen soll die Kiefer und Remberg Bauträgergesellschaft an KL und Bavaria Projektinvest für das Haus gezahlt haben, ein Preis, der weit über dem Marktwert liegt. Das fanden die Mieter heraus, als sie auf Herausgabe des Kaufvertrags klagten und gewannen. Weil KL und Bavaria die Wohnungen vor dem Verkauf in Eigentumswohnungen umwandelten, hätten die Mieter beim Verkauf an Kiefer und Remberg Vorkaufsrecht gehabt und in den Vertrag einsteigen können, stellten sie fest. Das heißt, sie hätten ihre Wohnungen anteilig für die Summe kaufen können, die zwischen den beiden Immobilienfirmen vereinbart wurde. Einige der Mieter klagten auf Schadensersatz, weil sie keine Chance hatten, ihre Wohnungen zu erwerben und erst von dem Verkauf erfuhren, als es zu spät war. Das entsprechende Verfahren vor dem Amtsgericht München läuft noch.

Auf der alten Website der Sanierungsfirma Kiefer und Remberg hieß es damals, die Immobiliengruppe trete für "Wohnkultur ohne Kompromisse an" und wolle "Luxusobjekte" einer Klientel zugängig machen, die ebendieses Verständnis habe.

Besitzer des Hauses ist mittlerweile die Remberg Bauträger GmbH & Co. KG, ohne Kiefer. Vergangenen Februar informierte die Firma die Mieter per Brief über den "Form- und Namenswechsel" und darüber, dass ein Verantwortlicher das Unternehmen verlassen musste. "Schade, jetzt kommt der orangefarbene Lamborghini nicht mehr", sagt Ploskow grinsend.

Die Baustelle an der Thalkirchner Straße 80 steht seit über einem Jahr still. Wo vorher Toiletten und Duschen waren, klaffen seither Löcher in den leeren Wohnungen, gelbes Dämmmaterial und Bretter liegen heruntergerissen auf dem Boden. Das Haus ist denkmalgeschützt. Als die Bauarbeiter alte Dielen und Türstöcke herausrissen, schickten die Mieter daher Fotos an den Denkmalschutz. Und die Bauarbeiten wurden gestoppt. Die Bewohner sagen, sie hätten nur sehr wenige Informationen und Antworten auf die Frage bekommen, was weiter geschehen würde. Aber sie trafen auf dem Grundstück ab und zu auf neue Architekten, die den Altbau wohl neu vermaßen. Auf Anfragen von ZEIT ONLINE dazu reagiert Remberg nicht.

Dokumentation des Verfalls

Gemeinsam mit einem anderen Mieter hat Ploskow einen Instagram-Account für das Künstlerhaus angelegt, auf dem sie die Gentrifizierung in München am Beispiel ihres Hauses dokumentieren. Palais Südfriedhof haben sie das Profil genannt, als ironische Anspielung darauf, dass manche Immobilienfirmen luxussanierte Gebäude oder exklusive Neubauten in München gerne als Palais bezeichnen. Dort posten sie Bilder von blutigen Spritzen, zerbrochenen Wodkaflaschen und Schlafsäcken, die sie im Keller gefunden haben, nachdem über ein Jahr das Türschloss nicht repariert worden war. Und Videos davon, wie Wasser im Keller steht, weil die Abflüsse der Regenrinnen monatelang verstopft waren. 

Maria Ploskow © Simon Koy für ZEIT ONLINE

Als sie über den Mieterverein München eine Liste mit 15 Mängeln an die Eigentümer schicken, heißt es in der Antwort der Hausverwaltung an den Mieterverein Anfang Oktober 2019 per Mail: Der Großteil der "von Ihnen aufgelisteten Mängel" sei "durchaus bei uns und auch beim Eigentümer bekannt". Diese würden im Zuge der anstehenden Sanierung behoben. Ein Datum, wann die Bauarbeiten wieder aufgenommen werden, wird nicht genannt. Der Mieterverein schätzte die Antwort als "nicht besonders aussagekräftig und befriedigend" ein.

Auf dem Instagram-Account zeigen die letzten Bewohner aber auch, wie sie versuchen, das Beste aus ihrer Lage zu machen. Es gibt Fotos von Nachbarschaftsfesten und vom Besuch des Oberbürgermeisters. Seit Ploskows Atelier verwaist ist, treffen sich die Mieter hier gelegentlich zum Yogakurs oder um in Ruhe zu lesen. Einmal haben sie eine lange Tafel mit Kerzen und Blumen aufgestellt, und gemeinsam dort gegessen. Für einen Abend sah der Raum noch mal bewohnt aus.

So wie Ploskow nur von Heuschrecken spricht, wenn sie die Investoren meint, die in den vergangenen Jahren Häuser in ihrem Viertel aufgekauft haben, spricht sie von "den SUVs", wenn sie die Mieter meint, die in diesen Jahren hergezogen sind. Das Glockenbachviertel nennt sie "SUV-Gegend", ihr Synonym für ein gentrifiziertes Viertel.

Ein Viertel wird lieblos

 "Das Schlimmste ist, dass die Gegend so lieblos geworden ist", sagt sie und schlingt die Arme fester um ihren Oberkörper, während sie fröstelnd im Innenhof ihres alten Hauses steht. Haus für Haus im Viertel wurde herausgeputzt, Löcher an Dach und Fassaden verschwanden, die verblasste Farbe von Haus Nummer 80 wurde frisch in rostrot gestrichen. Die neuen Nachbarn begannen, sich über die Feste im Künstlerhaus zu beschweren statt mitzufeiern.

Geblieben ist Ploskows Gefühl, im Viertel zu Hause zu sein. Sie hat sich neue Lieblingsorte gesucht, nachdem die alten verschwunden waren: ein Café von einem Algerier, der Italiener ums Eck. Die neueren Wohnviertel weiter draußen am Stadtrand nennt sie "menschenbefreite Zonen", ohne Eckkneipe, ohne Café, ohne Leben auf der Straße. Dort will sie nicht hin.

Ploskow hatte vor vielen Jahren ihre 80-jährige Mutter zu sich ins Viertel geholt, um besser für sie da sein zu können. Dann war es die Tochter, die plötzlich gehen sollte. In der Isarvorstadt traue sich selbst ihre ängstliche Mutter mit über 80 noch, alleine nach Hause zu gehen, erzählt sie. Weil man eben doch nie alleine ist. "So muss eine Stadt doch sein!", ruft Ploskow und es hallt leise von den Wänden im Innenhof.

Am Ende hat Ploskow Glück gehabt. Gerade, als sie verzweifeln wollte, dass sie kein neues Atelier in München finden würde, bot ihr ein Freund einen Platz in einer Ateliergemeinschaft an. Und als sie sich Sorgen machte, wie sie sich die steigenden Mieten nach der Sanierung leisten sollte, nahm eine Genossenschaft sie auf und sie bekam eine Wohnung. Sie zahlt ein gutes Drittel mehr Miete als füher, aber in ihrem Viertel. "Es ist so, als ob ich zweimal im Lotto gewonnen habe." Aber es habe eben nicht jeder so viel Glück, nicht jeder kann sich die steigenden Mieten leisten. Aber die Stadt brauche doch auch die Krankenschwestern, Kindergärtner und Künstler, sagt Ploskow.

Als sie ihrem alten Nachbarn Utto begegnet, neben dem sie früher wohnte, sagt er: "Es ist kälter, seit du weg bist." Er müsse doppelt so viel heizen wie früher. "Mit jedem, der auszieht, wird es kälter."

Laufen und Wohnen

Am stärksten spürt das Johann Lendner, der letzte Bewohner im Vorderhaus. Wenn er die knarzenden Stufen zu seiner Wohnung in den zweiten Stock hinaufsteigt, kann er die Leere um ihn herum nicht ausblenden. An vielen der verwaisten Wohnungen fehlen die Türen. "Das ist doch spooky", sagt Ploskow zu ihm, als sie sich an der Haustür begegnen. Lendner zuckt die Achseln. "Ich halte hier eben die Stellung." Immer wieder sagt er diesen Satz. Als halte er nur die Plätze frei, bis die anderen zurückkommen. Aber froh ist er nicht: "Ich kann mich auch nicht mehr freuen, dass ich hier wohne, wenn ich weiß: Die wollen mich loswerden."

"So muss eine Stadt doch sein" – in der Isarvorstadt © Simon Koy für ZEIT ONLINE

Lendners Protest ist anders als der von Ploskow. Er sammelt zwar Unterschriften für das Volksbegehren Mietenstopp, das aktuell in München läuft. "Aber für uns ist es eh schon zu spät", sagt er. Deswegen hat er beschlossen, mit den Eigentümern zu verhandeln, wie er bleiben kann, anstatt sich gegen sie zu wehren. Er will Kompromisse mit einer Immobilienfirma erreichen, die auf ihrer alten Webseite Wohnkultur ohne Kompromisse ankündigte. Mit dem damaligen Partner von Kiefer und Remberg, so erzählt er es, hatte er zum Beispiel abgemacht, dass er ins Hinterhaus ziehen kann, während seine Wohnung saniert wird, und dann zurückkehren. Aber genau der Inhaber, mit dem er verhandelte, hat die Firma verlassen und will zu der Absprache auf Anfrage von ZEIT ONLINE keine Stellung nehmen. Nun weiß Lendner wieder nicht, woran er ist.

Spuren der Sanierung / Johann Lendner © Simon Koy für ZEIT ONLINE

Lendner sitzt auf seinem Biedermeiersofa und streicht über die Lehne, die grauen Haare fallen ihm gewellt bis über die Ohren. Seine 60-Quadratmeter-Wohnung ist vollgestopft mit Pokalen, Medaillen und Laufzeitschriften, an den Wänden hängen Plakate von Marathons und Startnummern. Seit er hier wohnt, läuft Lendner Langstrecke. Er hängt nicht nur an dem Ort, weil er in München wohl nichts anderes Bezahlbares in der Größe finden würde; vor knapp 20 Jahren begann mit dem Einzug für ihn auch ein neues Leben, das er nicht verlieren will.

Jahrzehntelang war Johann Lendner Alkoholiker. Seit einem schweren Unfall als Student in den Achtzigerjahren ist er schwerbehindert. Sein Arm wurde fast abgetrennt, er kann ihn nicht hochheben, und er erlitt ein Schädel-Hirn-Trauma. Jahrelang konnte er nicht studieren oder arbeiten. "Mir ist nichts anderes eingefallen, was ich noch tun kann, außer trinken", sagt er.

Ein neues Jahrtausend

Mit der Jahrtausendwende nahm Lendner sich vor, alles müsse anders werden. Er begann mit dem Lauftraining und setzte sich damit neue Ziele, er suchte eine neue Wohnung und wurde trocken. Vorher war jeder Entzug gescheitert. "Aber seit ich hier wohne, habe ich mit Alkohol nichts mehr zu tun", sagt Lendner. Mit 42 lief er seinen ersten Marathon, 30 weitere sind seither dazugekommen. Das Laufen und die Wohnung haben ihn gerettet.

Doch jetzt bröckelt beides. Lendner hat Muskelverhärtungen und Zerrungen im Bein. Länger als eine halbe Stunde hält er nicht mehr durch. Vielleicht klammert er sich umso fester an seine Wohnung.

Das Haus in der Thalkirchner Straße Nummer 80 © Simon Koy für ZEIT ONLINE

Lendner sagt zum Abschied, in den Rahmen seiner Wohnungstür gelehnt: "Immerhin kann ich jetzt so laut Rockmusik hören wie ich will." Um ihn herum wohnt ja niemand mehr, der sich daran stören könnte. Er lacht, es hallt durchs Treppenhaus und die leeren Wohnungen. Er macht er eine Pause, dann sagt er ernster und leiser: "Ach, was sag ich. Meine Zeit der lauten Musik ist doch eigentlich vorbei."

Er schließt die Tür und damit verschwindet auch das letzte Geräusch aus dem stillen Flur, das leise Radiodüdeln mit Classicrockhits, das aus Lendners Küche drang. Auf den Hof leuchten nur noch seine zwei kleinen Fenster an der sonst dunklen Rückfassade vom Vorderhaus der Thalkirchner Straße Nummer 80.