Die Neuvertragsmieten in Deutschland sind Erhebungen zufolge zum Jahresende 2019 weit weniger stark gestiegen als zuvor. So berichtet die Frankfurter Allgemeine Sonntagszeitung über Zahlen von Empirica, das Mieten erfasst, die auf Immobilienportalen für Neuvermietungen verlangt werden. Demnach war der Mietanstieg im vierten Quartal in den sieben größten deutschen Städten im Vergleich zum vierten Quartal 2018 so niedrig wie seit 2014 nicht mehr. Die Durchschnittsmieten bei Neuverträgen stiegen nur noch um 1,5 Prozent.

Ein ähnliches Bild ergeben die Berechnungen des Forschungsunternehmens F+B, das die Miet- und Preisentwicklungen auf dem deutschen Immobilienmarkt beobachtet. Auf der Grundlage von mehr als 30 Millionen angebotenen Objekten errechnet die Firma ihren Wohnindex für die vergangenen drei Monate, bei dem die Durchschnittsmieten bei neu abgeschlossenen Verträgen gemessen am Vorquartal stagnierten und im Vergleich zum vierten Quartal 2018 sogar leicht zurückgegangen sind (minus 0,3 Prozent).

Viel Bewegung in Bayern und Baden-Württemberg

F+B-Geschäftsführer Bernd Leutner erkennt darin Anzeichen einer zunehmenden Marktberuhigung, die vor allem in Bayern und Baden-Württemberg zu beobachten ist. Es gab besonders starke Rückgange in Garmisch-Partenkirchen (4,4 Prozent), Fellbach (minus drei Prozent) und Olching (minus 2,3 Prozent). Auch in Ingolstadt wurden im vierten Quartal des vergangenen Jahres 0,7 Prozent weniger verlangt, in München immerhin 0,6 Prozent weniger. Allerdings bleibt die bayerische Landeshauptstadt die teuerste Großstadt in Deutschland: F+B zufolge kostete hier der Quadratmeter bei einer Neuvermietung im Durchschnitt 16,40 Euro.

F+B hatte schon im Verlauf des vergangenen Jahres stagnierende bis leicht sinkende Neuvertragsmieten in einigen Städten und Gemeinden errechnet. Allerdings zeigen die Zahlen nur einen sehr kleinen Teil des immer noch angespannten Immobilien- und Mietmarktes in Deutschland. So müssen Mieterinnen und Mieter in manchen Orten bei Neuvermietungen kräftig drauflegen: Im baden-württembergischen Bietigheim-Bissingen waren es 13,6 Prozent mehr als noch im Vorjahresquartal, im badischen Ettlingen 8,6 Prozent und in den bayerischen Gemeinden Landsberg am Lech und Dachau – beide im Umkreis des sehr viel teureren Münchens – 11,4 Prozent und 6,7 Prozent.

Gar keine Entlastung gab es bei den Bestandsmieten. Sie sind Ende 2019 überall gestiegen – um 0,4 Prozent im Vergleich zum dritten Quartal und um 1,4 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.

Eigentumswohnungen und Häuser teurer

Gleich mehrere neue gesetzliche Regelungen sollen verhindern, dass Mieten weiter steigen. Bundesweit gilt etwa eine Mietpreisbremse, in Berlin ein Mietendeckel. Über deren langfristigen Folgen gibt es nur Prognosen und einzelne Beobachtungen wie jene von F+B: Internationale Investoren ziehen sich aus dem deutschen Immobilienmarkt zurück, der sich für sie wegen der kaum kalkulierbaren Mietenregulierung weniger lohnt.

Dennoch steigen die Immobilienpreise in Deutschland, und das auch viel stärker als die Mieten. Die Preise für Eigentumswohnungen sind im vierten Quartal im Vergleich zum Vorjahresquartal um 5,4 Prozent gestiegen, Einfamilienhäuser um 3,8 Prozent. Für diese großen Preisaufschläge sind laut F+B aber vor allem Käufe aus dem Inland verantwortlich, etwa von Immobilienkonzernen, Fonds, reichen Privatanlegern und Selbstnutzern.

F+B-Geschäftsführer Leutner sieht hier einen typischen "Herdeneffekt": Deutsche Investoren reagieren immer wieder verzögert auf internationale Kapitalmarktrends. So hätten auch Städte und Gemeinden ihre Wohnungsbestände erst zu Spottpreisen verkauft, um sie nun mit enormen Aufschlägen wieder zurückzukaufen – "teilweise auf einem Preisniveau, auf dem private Kaufinteressenten längst ausgestiegen sind", so Leutner.