Mietendeckel: Unter dem Deckel brodelt es

Seit etwa einem halben Jahr gilt in Berlin der Mietendeckel: Für 1,5 Millionen Wohnungen in der Hauptstadt dürfen die Mieten nicht mehr über den Stand vom 19. Juni 2019 steigen, bei Neuvermietungen gilt der Mietspiegel von 2013 als Maßstab. Interessenverbände der Mieter und Mieterinnen lobten das Gesetz, Vertreter von CDU und FDP haben derweil beim Bundesverfassungsgericht eine Normenkontrollklage gegen den Mietendeckel eingereicht. Bis die Richter ihr Urteil fällen, könnten noch Jahre vergehen. Doch in Berlin sind die Auswirkungen des Mietendeckels auf vielen Ebenen bereits zu spüren. Wir beschreiben die wichtigsten Folgen:

1. Schattenmieten

Ralph Henger ist Experte für Finanz- und Immobilienmärkte beim Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln. Er sagt: "Wir haben ja im Vorfeld befürchtet, dass es nach Einführung des Mietendeckels zu Verwerfungen am Markt kommt" – aber was jetzt geschehe, sei "schon die Extremform". Henger meint die sogenannten Schattenmieten. Das sind Mieten, die weit über dem Mietendeckel liegen. Sie müssen derzeit nicht gezahlt werden – solange der Deckel Bestand hat.

Doch in den Verträgen für Neuvermietungen schreiben derzeit viele Berliner Vermieter einen höheren Mietpreis für den Fall fest, dass das Bundesverfassungsgericht das Berliner Gesetz kippen sollte. Sie behalten sich zudem vor, die oftmals nicht unerhebliche Differenz dann nachzufordern, und empfehlen ihren Mieterinnen und Mietern, die entsprechende Summe zurückzulegen. Ob das zulässig ist? Der Berliner Mieterverein sagt, die Rechtslage sei unklar. Ungewöhnlich ist es jedenfalls nicht: Auch auf den gängigen Immobilienportalen werden die Wohnungen oft zu vergleichsweise hohen, marktüblichen Mieten inseriert. Erst im Kleingedruckten steht dann der Hinweis auf die aktuell sehr viel niedrigeren, tatsächlich zu zahlenden Mieten.

Eine Untersuchung des Hamburger Immobilienspezialisten F+B kam zu dem Ergebnis, dass die Schattenmieten im Durchschnitt fast doppelt so hoch sind wie die gesetzlich begrenzten Mieten. Die Autoren sprechen von einem "eklatanten" Unterschied, zumindest für jene Wohnungen, die im Internet angeboten werden. Viele Wohnbaugesellschaften und Genossenschaften schreiben ihre Wohnungen allerdings gar nicht online aus.

Für viele Mieter, die auf der Suche nach bezahlbarem Wohnraum sind, ist die Lage also schwierig. "Ein Vermieter wählt natürlich jetzt den Mieter aus, der glaubhaft versichert, dass er die höhere Miete zahlen wird, wenn das Gesetz gekippt wird", sagt Ralph Henger vom IW Köln. So sei mit dem Gesetz letztlich trotz guter Absichten niemandem geholfen. Immerhin: Im Fall von Mieterhöhungen, sagt Rainer Wild, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins, seien Schattenmieten klar unzulässig.

2. Wohnungsneubau

Eine gute Nachricht zuerst: Im ersten Halbjahr 2020 genehmigten die Berliner Behörden den Bau von rund 12.800 Wohnungen – das sind deutlich mehr als im Jahr zuvor und so viele wie noch nie in einem ersten Halbjahr seit den Neunzigerjahren. Allerdings könnte die Zahl im zweiten Halbjahr fallen, weil viele Mitarbeiter des Bauamts aufgrund der Corona-Krise ins Gesundheitsamt abberufen wurden.

Im Jahr 2019 waren mit 16.887 Einheiten zudem mehr Wohnungen fertiggestellt worden als im Vorjahr mit 14.463 Einheiten. Doch Susanne Klabe, Geschäftsführerin des Berliner Verbands der privaten Immobilienwirtschaft (BFW), bemängelt: Die Zahlen sagten nur wenig über die aktuelle Lage aus, weil die Verfahren für Bebauungspläne in der Hauptstadt viel zu langsam und verwaltungsintensiv seien. Bis zu zwölf Jahre hätten sie im Durchschnitt in den vergangenen Jahren gedauert.

Einige Wohnungsgesellschaften und Genossenschaften haben nach der Einführung des Mietendeckels im Februar Neubauprojekte auf Eis gelegt. Von den ursprünglich geplanten 6.000 neuen Wohnungen wollen die Wohnungsgenossenschaften Berlin nur etwa ein Drittel realisieren. Das ist deshalb besonders bitter, weil Neubauprojekte eigentlich vom Mietendeckel ausgenommen sind und Genossenschaften eher für bezahlbaren Wohnraum sorgen.

Der BFW erwartet in den kommenden Jahren einen deutlichen Rückgang der Neubauten in Berlin. "Die von unseren Mitgliedsunternehmen geplanten Projekte werden fertiggestellt", sagt Susanne Klabe. "Der Vertrauensverlust in den Berliner Markt aufgrund der Politik des aktuellen Senats bewirkt aber, dass der Blick verstärkt auf das Berliner Umland gelenkt wird." Rainer Wild vom Berliner Mieterverein kann das nicht nachvollziehen. "Es ist ökonomisch nicht vernünftig, Berlin aufgrund des Mietendeckels bei Bauvorhaben auszuschließen", sagt er.

3. Finanzlage der Banken

Vorher war die Aufregung groß: Wenn Vermieter weniger Geld einnehmen als geplant und damit unter Umständen ihre Kredite nicht zurückzahlen können, fällt das letztlich auf die Banken zurück, die die Bauvorhaben finanziert haben. Zudem könnte langfristig der Wert der Immobilien reduziert werden. Bislang sind allerdings keine Nachforderungen von Banken bekannt geworden. 

Das liegt auch daran, dass Schwankungen in der Regel eingeplant sind, wie Ralph Henger vom IW Köln erklärt: Wenn Banken ein Bauvorhaben finanzieren, nehmen sie nicht den tatsächlichen Marktwert als Berechnungsgrundlage. Stattdessen kalkulieren sie mit einem um 10 bis 20 Prozent niedrigeren Beleihungswert, der langfristige Veränderungen antizipieren soll. "Der Mietendeckel hat die Preise allerdings so stark abgesenkt, dass einige Banken sich sicher überlegt haben, ob sie Anpassungen vornehmen müssen", so Henger. Allerdings, mutmaßt er, würden die meisten zunächst wohl abwarten, ob das Berliner Gesetz auch vor dem Bundesverfassungsgericht Bestand hat, bevor sie aktiv werden und ihre Sicherheiten anpassen.

"Bislang ist das noch nicht dramatisch, die Banken werden nicht aktiv", bestätigt auch Gerold Happ, Geschäftsführer und zuständig für Immobilien- und Umweltrecht beim Vermieterverband Haus & Grund. Zwar könnten einzelne Vermieter in finanzielle Schwierigkeiten geraten, massenhaft sei damit aber nicht zu rechnen. Allerdings könnten Banken, falls das Gesetz bestätigt oder gar verlängert wird, in Zukunft aktiv werden. Viele Banken und der Verband der Immobilienfinanzierer haben schon vorher angekündigt, dass die Kriterien für die Darlehensvergabe strenger werden könnten, falls der Mietendeckel Bestand hat.

4. Renovierungen

Rund 14.300 Euro investieren Wohnungsunternehmen im Durchschnitt in eine Renovierung, das hat eine Umfrage unter den Mitgliedsunternehmen des Berliner Verbands der privaten Immobilienwirtschaft (BFW) ergeben. Sie stecken jährlich insgesamt rund 17 Millionen Euro in Modernisierungen und Renovierungen. Aufgrund der geringeren Mieteinnahmen nach Einführung des Mietendeckels wollen jetzt 70 Prozent der befragten Unternehmen diese Investitionen aussetzen.

Überträgt man die Ergebnisse auf den gesamten Berliner Mietwohnungsmarkt mit 1,5 Millionen Mietwohnungen, würden Wohnungsunternehmen jährlich etwa 13.000 Wohneinheiten modernisieren oder sanieren und dabei rund 145 Millionen Euro in den Erhalt der Wohnungssubstanz investieren. Dieses Geld fehle jetzt, sagt Susanne Klabe, Geschäftsführerin des BFW, und zwar "nicht nur an dieser Stelle, sondern auch den Unternehmen und Arbeitnehmern in der Berliner Bauwirtschaft".

Auch bei den Genossenschaften führt der Mietendeckel zu einem Rückgang bei den Renovierungen. "Maßnahmen, die gemacht werden müssen oder bereits angestoßen waren, werden natürlich wie geplant durchgeführt", sagt Monika Neugebauer, Sprecherin der Wohnungsbaugenossenschaften Berlin. Da Genossenschaftsmieter meist jahrelang in ihren Wohnungen leben, müssen diese bei Neuvermietung oft kernsaniert werden. Neugebauer spricht von einer Investition von bis zu 40.000 Euro pro Wohnung, die man sich jetzt gut überlegen müsse. Häufig werde dann eben abgespeckt renoviert. "Das ist langfristig nicht gut für die Bausubstanz", fürchtet auch sie.

5. Leerstand

"Mein Mieter hat gekündigt und ich überlege nun, was ich mache. Zum Mietdeckelpreis möchte ich nicht neu vermieten. Ich überlege, die Wohnung bis zur Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts leer stehen zu lassen", schreibt ein Immobilienbesitzer in einem Onlineforum und löst damit eine Debatte aus um die Optionen, die Vermieter in der aktuellen Situation haben. Vermieten und damit langfristig Mindereinnahmen hinnehmen, oder leer stehen lassen?

Zumindest rechtlich ist klar: Aufgrund des Berliner Zweckentfremdungsgesetzes darf eine Wohnung in der Hauptstadt nicht länger als drei Monate unvermietet bleiben, sonst drohen dem Besitzer hohe Geldstrafen. Allerdings sei es gar nicht so leicht, Verstöße zu überprüfen, sagt Ralph Henger vom IW Köln. "Der Anreiz, jetzt so lange wie möglich abzuwarten und die Wohnung leer stehen zu lassen, ist aktuell sehr hoch", befürchtet er.

Auch Reiner Wild, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins, weiß um das Problem des Leerstands. "Das kennen wir schon länger, trotz Wohnungsknappheit", sagt er. Er verstehe allerdings den Sinn nicht. "Warum sollte man komplett auf Mieteinnahmen verzichten, anstatt weniger zu verlangen?" Der BFW rät seinen Mitgliedsunternehmen davon ab, Wohnungen leer stehen zu lassen. Das sei "keine Option", sagt auch Susanne Klade, Geschäftsführerin des Berliner Verbands der privaten Immobilienwirtschaft (BFW).

Wie viele Wohnungen in Berlin genau leer stehen, ist schwer zu überprüfen. Offiziell geht man von einer Leerstandsquote zwischen 0,8 und 1,7 Prozent aus.